해외 부동산 투자를 고민하신다면 국가별로 부과되는 취득세·보유세·양도세·임대소득세 등과 외국인 투자 제도를 비교해야 합니다. 대표국가 일본과 미국 중심으로 주요 세금과 제도 차이를 정리했습니다.
✅ 왜 국가별 세금·제도를 비교해야 하나?
해외 부동산 투자는 수익구조뿐 아니라 세금·법률·제도 리스크가 수익률에 큰 영향을 미칩니다.
예컨대 동일한 매입가라도 국가에 따라 세율·보유비용·양도세 등이 크게 달라질 수 있어, 비교하지 않고 투자할 경우 예상치 못한 세금폭탄을 맞을 수 있습니다.
📋 비교 대상 국가 및 항목
이번 글에서는 대표적으로 **일본(Japan)**과 **미국(USA)**을 중심으로 외국인(비거주자 포함) 부동산 투자 시 주요 세금·제도 차이를 분석합니다.
비록 모든 국가가 다루진 않지만, 이 두 나라의 제도를 이해하면 다른 국가 비교 시에도 기준이 됩니다.
🏠 비교 항목
- 외국인 부동산 소유 허용 여부
- 취득세(매입 시)
- 보유세(연간 재산세·고정자산세 등)
- 임대소득세 및 양도소득세(매각 시)
- 특별 제도 및 유의사항
- 기타 제도(비자·거주권 연계 등)
🇯🇵 일본의 세금 및 제도 개요
외국인 소유 허용 여부
- 외국인도 토지·건물 모두 소유가 가능하며, 특별히 “외국인 = 더 높은 세금”이라는 별도 세율은 없습니다.
- 단, 거주비자나 체류조건 등이 주거권 확보를 위해서는 별도 고려가 필요합니다.
주요 세금 비교
| 취득세(부동산 취득 시 일회성) | 일반적으로 건물 등은 약 4% 세율이 적용됩니다. 토지·주택은 약 3% 수준인 경우도 있습니다. |
| 보유세(연간 고정자산세 및 도시계획세) | 고정자산세(固定資産税)는 과세 표준에 대해 약 1.4% 세율이 일반적이며, 도시계획세(都市計画税)가 추가로 최대 약 0.3%까지 부과될 수 있습니다. |
| 양도소득세 및 매각 시 원천징수 | 비거주자가 일본 내 부동산을 매각할 경우, 매수자가 매입가의 약 **10.21%**를 원천징수해야 한다는 제도가 있습니다. |
| 기타 제도 | 등록면허세, 소비세(건물 매매 시) 등이 별도로 존재합니다. |
유의사항
- 외국인이 일본에 주택을 보유할 경우, 고정자산세 고지서 수신 및 납부 방식이 복잡할 수 있습니다. 은행 계좌 개설이 없거나 일본 내 주소가 없으면 납부 절차가 까다롭다는 안내가 있습니다.
- 제도상 외국인과 일본인에 대한 세율 차이는 없지만, 거주자가 아닌 외국인에 대한 신고 절차·원천징수·환전·계좌관리 등이 추가됩니다.
🇺🇸 미국의 세금 및 제도 개요
외국인 소유 허용 여부
- 외국인도 미국의 부동산을 자유롭게 구매할 수 있으며 법적 제한이 많지 않습니다.
주요 세금 비교
| 임대소득세 | 외국인이 미국에서 부동산을 임대할 경우, 미국 원천소득(FDAP) 형태로 과세되며 기본적으로 30% 세율이 적용됩니다. 다만 일정 조건 하에 순이익 과세로 전환될 수 있습니다. |
| 양도소득세(FIRPTA 관련) | 미국 부동산을 외국인이 매각할 때는 Foreign Investment in Real Property Tax Act(FIRPTA)에 의해 매수자 또는 에스크로가 매매대금의 일정 %를 원천징수해야 합니다. 일반적으로 **매매가의 약 15%**가 원천징수 대상입니다. |
| 상속세·증여세 | 외국인이 미국 내 부동산을 보유할 경우 상속·증여세 적용 대상이 될 수 있으며, 외국인에게는 매우 낮은 면제한도가 적용될 수 있습니다. |
유의사항
- 외국인 투자자가 미국 부동산을 통해 임대수익을 얻거나 매각할 경우, 미국 내 사업장 혹은 무형의 거래인가 여부에 따라 과세구조가 매우 달라집니다.
- 미국 부동산 투자 시 법인 설립, 소유구조, 세무신고, 원천징수 등 복잡한 절차가 있으므로 전문 컨설턴트 활용이 권장됩니다.
- 환율, 주정부별 세율 및 지역별 재산세율 등이 커다란 변수입니다.
🧮 비교 요약표
| 외국인 매입 허용 여부 | 허용, 세율 차별 없음 | 허용, 세율 차별 없음 |
| 취득세 수준 | 3~4% 수준(one‑time) | 주별로 다양 (미국은 통일된 ‘취득세’ 항목 개념보다는 클로징 비용 구조) |
| 연간 보유세 | 약 1.4% + 최대 0.3% (고정자산세) | 주/지역에 따라 매우 상이, 보유세율이 더 높을 수 있음 |
| 양도 시 원천징수 및 기타 세금 | 비거주 매각 시 약 10.21% 원천징수 있음 | 외국인 매각 시 FIRPTA로 약 15% 원천징수 및 과세 대상 |
| 해외 투자자 유의사항 | 세율은 동일하나 납부·신고 절차 복잡 | 복잡한 구조, 원천징수·보고의무 높음 |
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 외국인이 일본에 집을 사면 세율이 더 높나요?
A. 아닙니다. 일본에서는 외국인도 일본인과 동일한 세율이 적용됩니다.
Q2. 미국에서 부동산 임대를 하면 항상 30% 세율인가요?
A. 기본적으로 외국인에게는 30% 세율이 적용되나, “미국 사업장 관련 소득”으로 간주되면 순이익 과세 방식으로 전환될 수 있습니다.
Q3. 양도매각 시 일본과 미국 중 어느 쪽이 세금 부담이 더 클까요?
A. 일반화하긴 어렵지만, 일본은 비거주자 매각 시 약 10%대 원천징수가 있을 수 있고, 미국의 경우 FIRPTA 등 복잡하고 세율이 높을 수 있어 매각 시 부담이 더 클 수 있습니다.
Q4. 부동산을 산다고 해서 거주비자가 나오나요?
A. 일본·미국 모두 단순 부동산 구매만으로 체류권 또는 거주비자가 자동으로 부여되지는 않습니다. 세금·비자 제도는 별개입니다.
Q5. 한국에서 해외 부동산 투자하면 국내 신고해야 하나요?
A. 네. 대한민국 거주자의 경우 해외 부동산 취득 및 보유·매각 시 한국 내에서도 신고·과세 의무가 있을 수 있으므로 세무 전문가 상담이 필요합니다.
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