집을 팔거나 살 때, 세금 얼마나 줄일 수 있을까?
1주택자 양도세 비과세 요건부터, 보유세 절감,
증여 시 절세 전략까지 2025년 최신 기준으로 정리했습니다.
1. 부동산 세금, 왜 이렇게 많을까?
부동산에는 다양한 세금이 적용됩니다.
아래 세 가지를 기준으로 전·후방 절세 전략을 세워야 합니다.
구분주요 세금 항목
| 매수 시 | 취득세, 농어촌특별세 |
| 보유 시 | 재산세, 종합부동산세(종부세) |
| 매도 시 | 양도소득세, 주민세 |
✅ 이 세금들은 보유 주택 수, 보유 기간, 실거주 여부, 매도가격 등에 따라
수백만 원~수천만 원까지 차이가 납니다.
2. 부동산 세금 줄이는 핵심 전략 3가지
✅ 전략 ① : 1세대 1주택 비과세 조건 활용
- 양도세 비과세 요건 (2025 기준)
- 2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주
- 비과세 한도: 최대 12억 원까지 양도차익 면세
- 일시적 2주택자 예외 인정
- 기존주택 취득 → 새 집 구매 후 2년 내 기존 집 매도 시 양도세 비과세 가능
📌 고가 아파트 보유 시, 2년 실거주 여부가 세금 차이를 결정합니다.
✅ 전략 ② : 보유세 줄이는 방법 (종부세/재산세)
- 공시가격 조정에 따른 절세 가능
- 이의신청 기간에 정정 요청 → 공시가 하향 시 재산세 자동 인하
- 1세대 1주택자 특례 세율 적용
- 공시가 9억 원 이하 → 일반세율 적용
- 고령자+장기보유자 조합 시 최대 80% 세액 공제 가능
📌 부모 명의 다주택 → 증여보다 '지분 분할'이 세금 부담을 줄일 수 있음
✅ 전략 ③ : 양도세보다 증여세가 유리한 시점 활용
- 고가주택 매도 시 양도세율 최대 45% 적용
→ 자녀에게 증여 후 장기보유 → 시세차익 이연 가능 - 증여재산공제 한도
- 직계존비속: 5천만 원 (미성년자), 1억 원 (성인)
- 배우자: 6억 원
✅ 증여는 시기·감정가에 따라 양도세보다 유리할 수 있음
⚠️ 단, 10년 이내 재증여 시 누적 합산 과세 주의
3. 상황별 절세 팁
상황절세 팁
| 1주택 보유 중 고가 아파트 매도 예정 | 실거주 요건 충족 → 12억 비과세 적극 활용 |
| 다주택자 중과세 피하고 싶다면 | 일부 주택 증여 or 매도 후 1주택 유지 |
| 신규 취득 예정자 | 생애최초·신혼부부 취득세 감면 조건 활용 |
| 고령자 세대주 | 보유세 감면 + 종부세 고령자 공제 활용 |
4. 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 1세대 1주택 비과세 조건은 반드시 실거주 해야 하나요?
→ 네. 공시가 12억 원 초과 고가주택일 경우 반드시 2년 실거주 요건 필요합니다.
비거주 시, 양도차익에 대한 과세가 발생합니다.
Q2. 보유세가 너무 많이 나왔어요. 줄일 수 없나요?
→ 공시가격 이의신청 제도를 활용하거나, 고령자 공제를 신청하세요.
만 60세 이상 + 5년 이상 보유 시 세액 공제 가능.
Q3. 다주택자는 증여가 유리한가요?
→ 매도 시 양도세 중과 대상일 경우, 증여 후 장기보유 전환 전략이 더 유리할 수 있음
단, 자녀의 소득/세율 기준 고려 필수
5. 요약 정리표
항목절세 포인트
| 양도세 | 1세대 1주택 비과세 (2년 실거주 + 보유) |
| 보유세 | 고령자·장기보유 세액공제 / 공시가격 이의신청 |
| 증여세 | 자녀에게 사전 증여 후 장기 보유 전략 |
| 취득세 | 생애최초·신혼부부 등 감면 요건 활용 |
| 기타 | 법인 명의 양도·보유는 세금 불리 (조심) |
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