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용도지역·용도지구·용도구역 완전 정리|토지이용계획의 핵심 3요소

by jay-style 2025. 10. 18.

토지 이용 계획을 이해하려면 용도지역, 용도지구, 용도구역 개념부터 알아야 합니다.
각 개념의 차이점과 세부 종류, 확인 방법까지 한눈에 정리합니다.


1. 용도지역·용도지구·용도구역이란?

토지를 체계적이고 효율적으로 사용하기 위해
**도시계획(국토계획법)**에서 지정한 3가지 기본 구분입니다.

구분정의핵심 목적
용도지역 토지의 기본적인 이용 목적 구분 주거·상업·공업·농림 등
용도지구 해당 지역에 특정 기능을 강화 또는 제한 경관, 방재, 고도제한 등
용도구역 계획적 개발 또는 보존을 위한 별도 규제 개발제한구역, 수산자원보호구역 등

→ 세 가지는 중복 지정 가능하며, 토지이용계획확인원에서 확인할 수 있습니다.


2. 용도지역 (토지의 ‘기본 용도’ 구분)

✅ 총 7가지로 구성되며, 가장 기본적인 구분입니다.

분류세부 구역
도시지역 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역
관리지역 보전·생산·계획 관리지역
농림지역 농업·임업 보호 목적
자연환경보전지역 생태계·수자원 보호 목적

예시:

  • 제1종 전용주거지역: 단독·공동주택 중심
  • 준공업지역: 일부 상업·주거 가능
  • 계획관리지역: 개발 가능성이 있는 비도시지역

3. 용도지구 (기능 보완 및 제한 목적)

✅ 특정 목적을 위해 토지 사용을 제한하거나 강화합니다.

용도지구기능
방재지구 재해 예방 목적
경관지구 미관 보존 (건축 높이·색상 제한 등)
고도지구 건축물 높이 제한
방화지구 내화 건축물 의무화
방음지구 소음 차단용 건축 기준 적용

※ 동일 지역에 2개 이상 용도지구 중복 지정 가능


4. 용도구역 (보전·개발 계획 목적)

✅ 환경 보전이나 계획적 개발을 위해 지정되는 법적 구역입니다.

용도구역설명
개발제한구역 (그린벨트) 무분별한 개발 제한
수산자원보호구역 어장 보호
군사시설보호구역 군 작전·시설 보호
공항주변 개발제한구역 항공 안전 확보 목적
수질보전특별대책지역 상수원 보호 목적

※ 대부분 중앙정부 지정, 개발·건축 제한이 강함


5. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 용도지역이 무엇보다 우선 적용되나요?
A. 용도지역은 가장 기본적인 분류이지만,
실제 개발·건축을 하려면 용도지구와 구역의 제한까지 함께 검토해야 합니다.

Q2. 내 땅이 어떤 지정인지 어떻게 확인하나요?
A. [토지이용계획확인서 열람 (국토부 사이트)] 또는
정부24 → 부동산 → 토지이용계획에서 주소 입력 후 확인 가능합니다.

Q3. 중복 지정되면 어떻게 적용되나요?
A. 가장 제한이 강한 규제 기준을 적용하는 것이 원칙입니다.
예: 주거지역 + 고도지구 → 주거 허용되나, 높이 제한 있음


6. 용도지역·지구·구역 요약표

구분주요 내용예시
용도지역 토지의 기본 이용 목적 주거지역, 공업지역 등
용도지구 특정 목적을 위한 규제 보완 고도지구, 경관지구 등
용도구역 보전·계획적 개발 위한 법적 구역 개발제한구역, 수산자원보호구역 등
확인 방법 토지이용계획확인원 정부24, 토지이용규제정보서비스

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