토지 이용 계획을 이해하려면 용도지역, 용도지구, 용도구역 개념부터 알아야 합니다.
각 개념의 차이점과 세부 종류, 확인 방법까지 한눈에 정리합니다.
1. 용도지역·용도지구·용도구역이란?
토지를 체계적이고 효율적으로 사용하기 위해
**도시계획(국토계획법)**에서 지정한 3가지 기본 구분입니다.
구분정의핵심 목적
용도지역 | 토지의 기본적인 이용 목적 구분 | 주거·상업·공업·농림 등 |
용도지구 | 해당 지역에 특정 기능을 강화 또는 제한 | 경관, 방재, 고도제한 등 |
용도구역 | 계획적 개발 또는 보존을 위한 별도 규제 | 개발제한구역, 수산자원보호구역 등 |
→ 세 가지는 중복 지정 가능하며, 토지이용계획확인원에서 확인할 수 있습니다.
2. 용도지역 (토지의 ‘기본 용도’ 구분)
✅ 총 7가지로 구성되며, 가장 기본적인 구분입니다.
분류세부 구역
도시지역 | 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 |
관리지역 | 보전·생산·계획 관리지역 |
농림지역 | 농업·임업 보호 목적 |
자연환경보전지역 | 생태계·수자원 보호 목적 |
예시:
- 제1종 전용주거지역: 단독·공동주택 중심
- 준공업지역: 일부 상업·주거 가능
- 계획관리지역: 개발 가능성이 있는 비도시지역
3. 용도지구 (기능 보완 및 제한 목적)
✅ 특정 목적을 위해 토지 사용을 제한하거나 강화합니다.
용도지구기능
방재지구 | 재해 예방 목적 |
경관지구 | 미관 보존 (건축 높이·색상 제한 등) |
고도지구 | 건축물 높이 제한 |
방화지구 | 내화 건축물 의무화 |
방음지구 | 소음 차단용 건축 기준 적용 |
※ 동일 지역에 2개 이상 용도지구 중복 지정 가능
4. 용도구역 (보전·개발 계획 목적)
✅ 환경 보전이나 계획적 개발을 위해 지정되는 법적 구역입니다.
용도구역설명
개발제한구역 (그린벨트) | 무분별한 개발 제한 |
수산자원보호구역 | 어장 보호 |
군사시설보호구역 | 군 작전·시설 보호 |
공항주변 개발제한구역 | 항공 안전 확보 목적 |
수질보전특별대책지역 | 상수원 보호 목적 |
※ 대부분 중앙정부 지정, 개발·건축 제한이 강함
5. 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 용도지역이 무엇보다 우선 적용되나요?
A. 용도지역은 가장 기본적인 분류이지만,
실제 개발·건축을 하려면 용도지구와 구역의 제한까지 함께 검토해야 합니다.
Q2. 내 땅이 어떤 지정인지 어떻게 확인하나요?
A. [토지이용계획확인서 열람 (국토부 사이트)] 또는
정부24 → 부동산 → 토지이용계획에서 주소 입력 후 확인 가능합니다.
Q3. 중복 지정되면 어떻게 적용되나요?
A. 가장 제한이 강한 규제 기준을 적용하는 것이 원칙입니다.
예: 주거지역 + 고도지구 → 주거 허용되나, 높이 제한 있음
6. 용도지역·지구·구역 요약표
구분주요 내용예시
용도지역 | 토지의 기본 이용 목적 | 주거지역, 공업지역 등 |
용도지구 | 특정 목적을 위한 규제 보완 | 고도지구, 경관지구 등 |
용도구역 | 보전·계획적 개발 위한 법적 구역 | 개발제한구역, 수산자원보호구역 등 |
확인 방법 | 토지이용계획확인원 | 정부24, 토지이용규제정보서비스 |
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