일본에서 집을 사려는 한국인들을 위해 구매 가능 여부부터 절차, 비용, 유의사항까지 단계별로 정리했습니다. 일본 부동산 구매에 필요한 체크리스트와 팁까지 한눈에 확인하세요.
✅ 일본 주택 구매, 한국인도 가능할까?
- 일본은 외국인의 부동산(토지 및 건물) 소유에 대해 특별한 법적 제한이 거의 없습니다.
- 즉, 한국 국적이라도 거주 비자나 일본 내 거주 여부에 관계 없이 주택이나 토지를 구매할 수 있습니다.
- 다만 소유 ≠ 거주 자격이라는 점을 반드시 기억해야 합니다. 부동산을 구매했다고 해서 자동으로 거주 비자나 영주권이 주어지는 것은 아닙니다.
📝 구매 절차: 단계별로 알아보기
1단계. 구매 목적 및 예산 설정
- 투자용인지, 거주용인지 명확히 하고 지역(도시 vs 교외)과 주택 종류(아파트, 단독주택) 선택
- 예산에는 매매가 외에도 세금·중개수수료·등록비용 등 부대비용을 포함해야 합니다.
2단계. 신뢰할 수 있는 중개사 및 법률가 선정
- 외국인이 일본에서 주택을 구매할 때는 일본어 가능한 부동산 중개사(외국인 경험자)와 계약하는 것이 유리
- 권리관계, 건물 내진설계, 관리비 구조 등 꼼꼼히 체크해야 합니다.
3단계. 매물 조사 및 현장 방문
- 지역의 재건축 예정, 지진 대응 여부, 노후도, 관리 상태 등을 확인
- 일본 주택은 시간이 지나면 건물 가치가 떨어지는 경향이 있으므로 토지 가치, 구조체 상태를 중점적으로 봐야 합니다.
4단계. 구매 제안 → 계약
- 마음에 드는 매물을 골랐다면 제안서(매입의향서) 제출
- 계약서(Signing) 전에는 “중요사항 설명서” (重要事項説明書) 등을 통해 권리·의무사항을 충분히 확인해야 합니다.
5단계. 자금 조달 및 대출 여부 확인
- 일본 은행에서 외국인에게 주택담보대출을 해주는 경우는 있지만, 영구거주자(Permanent Resident) 또는 일본 배우자가 보증인이 되어야 가능성이 높습니다.
- 현금 결제 또는 일본 내 계좌 보유 및 자금 이체 준비를 미리 해야 합니다.
6단계. 등기·소유권 이전 및 잔금 지급
- 계약금, 중도금, 잔금 지급 스케줄을 미리 확인
- 소유권 이전 등기, 등록면허세 등의 비용을 납부해야 합니다.
- 일본 내 비거주자의 경우 별도로 세금·대리인 지정 등이 필요할 수 있습니다.
7단계. 관리 및 유지 비용 확인
- 아파트의 경우 관리비, 수선적립금(修繕積立金), 공동구역 유지비 등을 확인
- 단독주택의 경우 고정자산세, 도시계획세, 보험, 재산관리 등을 고려해야 합니다.
💸 비용 및 세금 포인트
항목설명
| 취득세(不動産取得税) | 부동산 취득 후 과세됨, 평가액의 약 3% 수준일 수 있음. |
| 등록면허세(登録免許税) | 소유권 이전 등록 시 적용됨. |
| 중개수수료 | 법적으로 상한이 있으며 보통 매매가의 3%+단위비용이 일반적입니다. |
| 고정자산세 및 도시계획세 | 매년 납부해야 하는 세금이며 위치·지목 등에 따라 다름. |
| 유지관리비 등 | 특히 아파트는 관리비 + 수선적립금 확인 필수. |
🔍 한국인 구매 시 유의사항
- 한국과 일본 양국의 자금이체 및 환율 변동을 고려해야 합니다.
- 일본 주택은 내진설계 기준이 엄격하기 때문에 건축 연식과 구조를 반드시 확인해야 합니다.
- 일본에서의 주택구매가 거주비자를 보장하지 않는다는 점을 명확히 이해해야 합니다.
- 서류가 대부분 일본어로 작성되어 있으므로, 통·번역 및 법률 해석이 가능한 전문가와 함께 진행하는 것이 중요합니다.
- 투자 목적이라면 공실률, 임대수요, 지역 인구구조 등을 조사해야 하며, **건물가치 하락 리스크(노후화, 인구감소)**도 고려해야 합니다.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 한국인이 일본에서 주택을 사면 비자나 거주권이 생기나요?
A. 아닙니다. 주택 소유만으로는 일본 거주 비자나 영주권을 얻을 수 없습니다. 따로 비자 요건을 갖춰야 합니다.
Q2. 거주하지 않아도 일본 주택을 구매할 수 있나요?
A. 네, 거주 여부나 비자 상태와 상관 없이 외국인이 주택을 구매할 수 있습니다.
Q3. 대출이 가능할까요?
A. 가능하긴 하지만 외국인은 조건이 까다롭습니다. 일본 내 거주 기간, 영주권 여부, 일본인 배우자 여부 등이 영향을 미칩니다.
Q4. 일본 주택을 사고 바로 임대해도 되나요?
A. 대부분 가능합니다만, 콘도미니엄의 규약(관리규약)이나 지역 조례에 따라 단기임대(에어비앤비) 등에 제한이 있을 수 있습니다. 임대 수익을 고려할 경우 규정 확인이 필요합니다.
Q5. 일본 부동산을 한국에서 어떻게 관리하나요?
A. 일본에 직접 방문하기 어려운 경우, 현지 관리회사나 대리인을 지정해 관리비납부, 유지보수, 임대관리 등을 맡기는 것이 추천됩니다.
댓글