최우선 변제권이란 무엇인가

최우선 변제권이란 무엇인가

 

 

최우선 변제권은 주택임대차보호법 제8조에 규정된 권리로,
임차인이 대항력을 갖추면 경매나 공매 시 돈이 부족해도 보증금 일부를 최우선으로 돌려받을 수 있는 권리입니다 
즉, 최우선 변제권은 우선변제권보다 더 강력한 보호를 제공합니다.

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소액임차인 기준과 지역별 보증금 한도

최우선 변제권을 받기 위해서는 먼저 소액임차인 요건과 대항력 확보가 필요합니다.

• 소액임차인 요건
  • 서울: 보증금 1억6,500만 원 이하
  • 과밀억제권역 및 세종·용인·화성·김포: 1억4,500만 원 이하
  • 광역시(일부 제외) 및 일부 지정 도시: 8,500만 원 이하
  • 그 외 지역: 7,500만 원 이하 
• 최우선 변제금 한도
  • 서울: 최대 5,500만 원
  • 과밀억제권역 등: 최대 4,800만 원
  • 광역시 등: 최대 2,800만 원
  • 기타 지역: 최대 2,500만 원 

※ 다만 주택 가치의 절반 이하 금액까지만 보전 받습니다 

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대항력 확보 요건

최우선 변제권 행사를 위해서는 다음 조건이 모두 필요합니다:

1. 주택의 인도 및 점유
2. 전입신고 및 주민등록
3. 확정일자 확보
4. 경매 개시 등기 이전에 위 조건이 갖춰져야 합니다 

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행사 절차

• 집이 경매될 경우 법원에 배당요구 신청
• 또는 공매 시 체납처분청 신고
• 이를 통해 경매대금 중 최우선 변제 금액을 먼저 받을 수 있습니다 

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실제 사례와 판례 검토

• 예: 소액임차인 A는 보증금 3,000만 원, 지역 한도는 5,500만 원인 서울이며,
  인도·전입·확정일자 확보 후 경매 발생 → 최우선 변제권 행사 가능
• 판례에 따르면 배당 요구 마감일까지 대항력을 유지해야 하며,
  이에 미달하면 권리가 상실될 수 있다고 밝혀졌습니다 

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 우선변제권과 최우선 변제권 차이는?

• 우선변제권: 확정일자·대항력 갖춘 경우 보증금 전액을 우선 확보
• 최우선 변제권: 소액임차인 기준 충족 시, 경매 시 일부 먼저 받을 수 있는 권리 

Q2. 확정일자 없이도 가능할까요?

• 불가능합니다. 확정일자·대항력이 반드시 필요합니다.

Q3. 보증금 전액을 돌려받을 수 있나요?

• 최대 한도까지 먼저 변제받고, 나머지 금액은 순위에 따라 배당됩니다.

Q4. 경매 전에 보증금 일부만 반환받을 수 있나요?

• 네, 최우선 변제권은 경매 또는 공매 절차에서 우선 배당 대상이 됩니다.

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총평

최우선 변제권은 소액임차인의 보증금을 법적으로 보호하기 위한 장치입니다.

• 소액임차인 요건, 대항력 확보, 확정일자 확보, 경매 전 확보 등의 조건이 핵심이며,
• 지역별 보증금 한도 및 최우선 변제금 상한을 확인하는 것이 중요합니다.

임대차 계약 시 대항력 요건을 철저히 확보하고, 관련 정보를 사전에 점검하여 권리를 지키는 적극적인 대응이 필요합니다.

 

 

 

 

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